Calculadora de TIR y Multiplo de Capital
Calcula la Tasa Interna de Retorno (TIR), Multiplo de Capital, rendimientos apalancados frente a no apalancados y retornos de venta a varios anos.
Entradas de Inversion
Flujos de Efectivo Operativo Anuales
Apalancado (con hipoteca)
Tasa Interna de Retorno (TIR)
14.7%
Moderate Yield
Multiplo de Capital
1.89x
Solid Return
Efectivo Total Devuelto
$377,000
Distribuciones mas ingresos de salida
Ganancia Neta Total
$177,000
Efectivo devuelto menos capital inicial
Flujo de Efectivo Anual
Flujo de efectivo y posicion acumulada año por año
| Año | Flujo de Efectivo | Acumulado |
|---|---|---|
| Año 0 | -$200,000 | -$200,000 |
| Año 1 | $10,000 | -$190,000 |
| Año 2 | $12,000 | -$178,000 |
| Año 3 | $14,000 | -$164,000 |
| Año 4 | $15,000 | -$149,000 |
| Año 5 | $326,000 | $177,000 |
Matriz de Sensibilidad de Retorno
Como diferentes ingresos de salida impactan la TIR y el Multiplo de Capital
| Ingresos de Salida | TIR | Multiplo de Capital |
|---|---|---|
| $217,000 | 8% | 1.42x |
| $263,500 | 11.6% | 1.65x |
| $310,000 | 14.7% | 1.89x |
| $356,500 | 17.5% | 2.12x |
| $403,000 | 20.1% | 2.35x |
Entendiendo la TIR, el Multiplo de Capital y la Temporalidad del Flujo de Efectivo
Evaluar inversiones inmobiliarias requiere analizar tanto la velocidad de los retornos como el crecimiento absoluto en dolares del capital invertido. Mientras que el rendimiento cash-on-cash estandar mide el ingreso de un solo año, la TIR y el Multiplo de Capital contabilizan todo el ciclo de vida del activo, incluyendo distribuciones operativas anuales, amortizacion de deuda y ingresos finales de venta.
Tasa Interna de Retorno (TIR)
La tasa de descuento anualizada que iguala el valor presente neto (VPN) de todos los flujos de efectivo futuros (tanto distribuciones positivas como desembolsos de capital inicial) a exactamente cero. Mide la eficiencia de crecimiento compuesto ponderada en el tiempo de su dinero.
Multiplo de Capital
La proporcion entre el total de efectivo acumulado distribuido durante el ciclo de inversion y el capital inicial total invertido. Un Multiplo de Capital de 2.0x indica que cada dolar invertido fue devuelto junto con un dolar adicional de ganancia neta.
Compromiso del Periodo de Tenencia
Los horizontes cortos pueden inflar artificialmente el porcentaje de TIR debido a la recuperacion rapida de capital, incluso si las ganancias totales en dolares permanecen pequenas. Los periodos largos pueden reducir la TIR anualizada mientras producen un Multiplo de Capital sustancialmente mayor y un retorno total en dolares superior.
Rendimientos Apalancados vs. No Apalancados
Las metricas no apalancadas evaluan el rendimiento de la propiedad puramente por la calidad del activo sin deuda. Las metricas apalancadas miden los retornos reales del inversionista despues de contabilizar pagos hipotecarios, costos de interes y reduccion del capital de la deuda.
Preguntas Frecuentes
Matriz de Estrategias de Inversion Inmobiliaria
| Estrategia de Inversion | Horizonte de Tenencia Objetivo | Referencia de TIR Objetivo | Multiplo de Capital Objetivo |
|---|---|---|---|
| Propiedades Estables (Core / Income) | 5 a 10 Años | 7% a 10% TIR | 1.4x a 1.7x Multiplo |
| Valor Agregado Moderado (Core-Plus) | 5 a 7 Años | 10% a 14% TIR | 1.6x a 1.9x Multiplo |
| Renovacion Intensa (Value-Add) | 3 a 5 Años | 14% a 18% TIR | 1.8x a 2.2x Multiplo |
| Desarrollo desde Cero (Opportunistic) | 2 a 4 Años | 18% a 25%+ TIR | 2.0x a 2.5x+ Multiplo |
3 Errores Operativos Comunes
Seleccionar proyectos basandose estrictamente en cifras altas de TIR puede llevar a evaluar mal el riesgo. Un proyecto con 25% de TIR en 12 meses genera mucha menos riqueza total que un proyecto con 15% de TIR en 5 años que duplica el capital de los inversionistas.
Sobrestimar los ingresos netos de venta al olvidar comisiones de corredor (4% a 6%), impuestos de transferencia, costos de liquidacion de prestamo y gastos de cierre reduce los ingresos reales de salida y crea proyecciones sobrestimadas.
Subestimar los requisitos de capital inicial al omitir comisiones de adquisicion, puntos del prestamista, cargos de titulo y gastos de capital iniciales necesarios distorsiona tanto la TIR como el Multiplo de Capital desde el primer dia.