Calculadora BRRRR: Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir
Calcula el capital total necesario, el dinero que queda en la propiedad tras la refinanciación y el rendimiento del capital invertido.
Parámetros BRRRR
Entendiendo la Estrategia BRRRR
Valor Tras Reparación (ARV)
La estimación del valor de mercado del inmueble una vez finalizada la remodelación.
Refinanciación Cash-Out
Sustitución del capital inicial por una hipoteca a largo plazo basada en el nuevo valor tasado.
Periodo de Maduración (Seasoning)
El tiempo mínimo de propiedad exigido por el banco antes de permitir refinanciar según la nueva tasación.
Velocidad del Capital
La rapidez con la que un inversor recupera y reutiliza su capital inicial en la siguiente operación.
Preguntas Frecuentes
Referencias de Recuperación de Capital
| Porcentaje de Capital Recuperado | Calificación de la Operación | Estrategia Recomendada |
|---|---|---|
| 100% Recuperación Total | Excelente | Proceder y reciclar el capital en la siguiente operación de inmediato. |
| 80% a 99% Recuperación Parcial | Buena | Proceder si el capital atrapado restante genera un retorno cash-on-cash positivo. |
| Menos de 80% Capital Atrapado | Precaución | Reevaluar la operación. Considerar mantener mas tiempo para apreciación o ajustar el LTV. |
3 Errores Operacionales Comunes
Subestimar imprevistos y sobrecostos en la obra.
Utilizar comparables de mercado demasiado optimistas para el ARV.
Calcular mal el pago de la nueva hipoteca anulando el flujo de caja positivo.
Matriz de Decisión de Subscripción
| Recuperación de Capital vs. Flujo de Caja | Decisión |
|---|---|
| Recuperación total, flujo de caja positivo | Proceder. Este es el resultado ideal de BRRRR. |
| Recuperación parcial, flujo de caja positivo | Proceder si el capital atrapado genera mas de 8% de retorno cash-on-cash. |
| Cualquier recuperación, flujo de caja negativo | Rechazar o reestructurar. El flujo de caja negativo erosiona los retornos mensualmente. |
Lógica Matemática BRRRR
Precio de Compra: el costo de adquisición de la propiedad deteriorada antes de renovaciones.
Costo de Rehabilitación: el presupuesto total para renovaciones incluyendo mano de obra, materiales y permisos.
Gastos de Cierre de Compra: honorarios de título, registro y originación pagados al adquirir la propiedad. Gastos de Cierre de Refinanciación: honorarios del prestamista y título pagados al refinanciar con extracción de capital, sumados de vuelta al capital que permanece atrapado en la operación.
ARV: el Valor Tras Reparación, o el valor de mercado tasado una vez completadas las renovaciones.
LTV de Refinanciación: la relación préstamo-valor que el prestamista aplica al ARV, típicamente 70% a 75%.
Condición de frontera: si el Capital Atrapado es cero o negativo, el retorno es infinito porque el flujo de caja anual se gana sobre cero capital atrapado.
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Esta calculadora fue preparada por Rene Solorzano y actualizada por última vez el 29 de septiembre de 2026. René Solórzano es un analista financiero con experiencia en investigación de renta variable, finanzas corporativas y SaaS, y fundador de NumeraDesk.